Problemas económicos relacionados con la vivienda

 ¿Qué es una Burbuja Inmobiliaria? Comprendiendo su Impacto Económico.

Una burbuja económica es un fenómeno peculiar. Imaginemos que el valor de un activo, como una casa, se infla como un globo, más allá de lo que realmente vale. ¿La razón? Un entusiasmo contagioso en el mercado. Los inversores empiezan a pagar precios altísimos pensando que el valor seguirá subiendo y que podrán vender aún más caro. Pero esta tendencia no es eterna y el "globo" puede explotar. Cuando esto sucede, los precios caen bruscamente y el impacto puede ser devastador.

La burbuja inmobiliaria es una versión específica de este fenómeno. Ocurre cuando los precios de las propiedades suben a ritmos vertiginosos y sin fundamento real. No se trata de una mejora en los barrios ni de un aumento del poder adquisitivo de los compradores. Es especulación pura. Muchas veces, el fácil acceso al crédito y la demanda alta añaden leña al fuego, disparando los precios. Pero cuando la realidad del mercado no respalda esos valores inflados, la burbuja estalla. Los precios se desploman, y esto puede arrastrar a toda la economía hacia una crisis.

El desarrollo de una burbuja inmobiliaria es un proceso complejo que implica diversos factores y actores del mercado. Vamos a desglosar este fenómeno para comprender cómo nace, crece y eventualmente, cómo puede llegar a estallar.

Factores Críticos y Dinámica

En el núcleo de una burbuja inmobiliaria encontramos una combinación de factores críticos. Por un lado, está el crédito excesivamente accesible, por otro, una demanda de propiedades que supera la oferta. A esto, se le suma la percepción de que los bienes inmuebles son inversiones seguras que siempre se revalorizan. Este cóctel financiero es peligroso, facilita que los precios se disparen y crea una dinámica de compra y venta frenética.

Especulación y su Impacto en el Mercado
La especulación se convierte en la gasolina de este fuego. Los inversores compran propiedades no para habitarlas, sino para alquilarlas o para venderlas a un precio mayor en el corto plazo. Este comportamiento especulativo presiona al alza los precios, muchas veces alejados de los valores reales de las propiedades. El impacto es un mercado sobrecalentado, donde los precios no se corresponden con la economía real.

Características Distintivas de las Burbujas Inmobiliarias

Las burbujas inmobiliarias, aunque compartan ciertas similitudes con otros tipos de burbujas económicas, poseen características particulares que las hacen identificables. Analicemos estas propiedades distintivas para estar mejor equipados al momento de reconocer señales de advertencia.

Hoy en día apreciamos numerosos problemas para acceder a una vivienda digna.

Ante todo ¿Qué es una vivienda accesible?

En términos técnicos, una vivienda accesible es aquella que cuenta con facilitadores y está libre de barreras arquitectónicas, lo cual permite a una persona con discapacidad vivir en ella, incluso sola; pudiendo realizar la mayoría de sus actividades con el mayor grado posible de autonomía y con la máxima seguridad para ella y su familia.

El acceso a la vivienda en España es una problemática estructural existente desde hace años, que se explica por varios factores económicos y sociales latentes en muchas localidades del país, y que confirman la idea de que el mercado de alquiler actual no cubre todas las necesidades de la demanda. Es por ello, que la propiedad, en el mercado inmobiliario español, tiene un peso mucho más elevado.

Desde Solventis queremos dar contexto a la situación del acceso a la vivienda en España, detallar las causas que han provocado este problema y las soluciones que como expertos en la materia podemos brindar a la sociedad.

Contexto y causas de la crisis estructural

El contexto de la crisis estructural de acceso a la vivienda en España se divide en dos casuísticas distintas. Por un lado, el déficit estructural de la vivienda, generado por un mercado de viviendas de alquiler en España insuficientemente desarrollado, y que se agravia todavía más en las zonas especialmente tensionadas del país.

Según el Observatorio de Vivienda Asequible de España, el parque de vivienda social y asequible en España en el año 2019 se sitúa en el 2,5% respecto al total de viviendas, notablemente inferior a la media europea EU15 donde la cifra era del 15% el mismo año. El portal también señala que sólo el 2,8% de las rentas de alquiler en España son inferiores al precio de mercado. Así entonces, el país necesita reforzar este tipo de parque de vivienda para alcanzar no solamente los estándares europeos, sino también para seguir comprometida con la Ley de Vivienda estatal, aprobada este mayo de 2023, que fija el compromiso de aumentar un 20% el parque de vivienda social en municipios con zonas tensionadas en 20 años sobre el total de hogares.

¿Y cuáles son estas zonas tensionadas del país? Brainsre, la plataforma de Big Data inmobiliario afirma que la mayoría de las zonas tensionadas se encuentran en Madrid, Barcelona, la Costa del Sol, las islas y el litoral mediterráneo, y se extiende por ciudades como Zaragoza, Valencia, Albacete, Ciudad Real, Cádiz, Huelva o Murcia, entre otras. Recordemos que la nueva Ley de Vivienda considera como zona tensionada las localidades donde la carga media del coste de la hipoteca o el alquiler más los gastos supere el 30% de la renta media de los hogares, o si el precio de compra o alquiler ha aumentado al menos tres puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de la zona como tal.

Relativo al precio de alquiler, según el último informe elaborado por el portal Idealista, el precio medio de alquiler en julio de 2023 era de 11,9 euros por metro cuadrado construido al mes, lo que significa con una subida mensual del 0,9%. En cuanto a las capitales autonómicas, el precio de alquiler ha subido en 29 capitales, algunas de ellas son: Barcelona, con el precio del alquiler más caro (18,9€/m2), Madrid (17,1€/m2) y San Sebastián (16,5€/m2), Palma (14€/m2), Bilbao (13,1€/m2) y Málaga (12,8€/m2).

De aquí subyace el segundo factor de la crisis estructural de acceso a la vivienda, la vulnerabilidad social de la sociedad. La falta de acceso a viviendas de alquiler asequible impacta de forma directa en una parte importante de la población, en especial a las familias y a los jóvenes.

Según Eurostat, el 35% de las familias en España que viven de alquiler destinan más de un 40% de sus ingresos al alquiler de la vivienda, frente al 25% de medio de la Unión Europea. Los expertos recomiendan que este porcentaje, conocido com ‘tasa de esfuerzo inmobiliario’ de compra o alquiler, no sea superior al 30%, es decir, que no supere una tercera parte de los ingresos familiares. El estudio del último trimestre de 2022 del portal Idealista detalla siete capitales en las que el esfuerzo de alquilar una vivienda de dos habitaciones supera el 30% recomendado: Barcelona exige el mayor porcentaje de los ingresos del hogar (39%), seguido por Palma (35%) y Málaga (33%). Por debajo del 33% están Madrid (31%), Valencia (31%), Alicante (31%) y San Sebastián (30%).

¿Cómo afectan los precios del alquiler y la compra de viviendas a las familias y a la economía en general?

Los precios del alquiler y de la compra de viviendas impactan profundamente tanto a las familias como a la economía en general. Cuando el costo de la vivienda aumenta, una mayor parte de los ingresos familiares se destina a este gasto esencial, reduciendo así el dinero disponible para cubrir otras necesidades como salud, educación y ahorro. Esto no solo disminuye el poder adquisitivo de las familias, sino que también limita su calidad de vida y estabilidad, ya que, en algunos casos, se ven obligadas a mudarse con frecuencia o a vivir en condiciones de menor calidad.

Además, el alto costo de la vivienda puede llevar a un aumento en el endeudamiento familiar, especialmente entre aquellos que deben recurrir a hipotecas a largo plazo para comprar una propiedad. Este tipo de compromiso financiero aumenta el estrés económico, generando incertidumbre y presionando a las familias a posponer decisiones importantes, como tener hijos o formar un hogar más estable. Para muchos jóvenes, el sueño de comprar una vivienda se vuelve cada vez más inalcanzable, postergando su independencia y afectando su estabilidad emocional.

A nivel económico, el impacto de los altos precios de la vivienda también es considerable. En primer lugar, contribuye a la desigualdad económica, ya que quienes ya poseen propiedades se ven beneficiados, mientras que las nuevas generaciones y familias de menores ingresos enfrentan barreras cada vez mayores. Asimismo, al destinar una porción importante de sus ingresos a la vivienda, el consumo en otros sectores se reduce, lo cual afecta el crecimiento económico y perjudica especialmente a industrias como la de bienes de consumo masivo y servicios.

Los altos precios de la vivienda también limitan la movilidad laboral, especialmente en áreas urbanas donde los alquileres son elevados, lo que reduce la eficiencia laboral y dificulta la cobertura de puestos en sectores clave. Además, si los precios de la vivienda crecen impulsados por burbujas especulativas, se corre el riesgo de una crisis económica mayor, como ocurrió en 2008, lo cual podría desestabilizar los sistemas bancarios y generar una recesión económica global.

Ante esta situación, los gobiernos enfrentan presiones para implementar políticas de control de precios, construir viviendas accesibles y regular el mercado inmobiliario. Estas medidas son necesarias para garantizar que el sector de la vivienda no se convierta en una barrera para el desarrollo económico y social. Así, un equilibrio entre oferta y demanda, acompañado de políticas que fomenten la accesibilidad, es clave para reducir los efectos negativos de los altos precios en la economía y en la calidad de vida de las familias.

Por último hablaremos del fenómeno de la gentrificación y sus efectos económicos en las comunidades.

La gentrificación sucede cuando un proceso de renovación y reconstrucción urbana se acompaña de un flujo de personas de clase media o alta que suele desplazar a los habitantes más pobres de las áreas de intervención.

Hoy en día muchos centros urbanos están presenciando un retorno de los suburbios a la ciudad debido a varios factores, entre los que se encuentran el descontento con la vida alejada y un decreciente interés de pasar una buena parte del día trasladándose de casa al trabajo y del trabajo a casa. Igualmente, el deseo por vivir una vida más amigable con el medio ambiente o el creciente gusto por disfrutar las oportunidades culturales y educativas y la variedad de elecciones y oportunidades que la ciudad puede ofrecer.

Sin embargo, muchos han señalado que este movimiento de regreso a la ciudad ha sido acompañado por el bien conocido fenómeno de la gentrificación, que lleva a la expulsión de los sobrevivientes urbanos, descendientes de los residentes que originalmente se quedaron atrás en la carrera de las familias más acomodadas hacia los suburbios y que habían logrado permanecer aprovechando el bajo costo de la vivienda y las oportunidades generadoras de ingresos típicas de los vecindarios densamente construidos: puestos de periódicos, tiendas de conveniencia, pequeñas librerías, pequeños cafés y restaurantes, tiendas especializadas, talleres de reparaciones, pequeñas tiendas de descuento, etc.; es decir, las mismas características pintorescas que contribuyen a hacer atractivas a las ciudades y que, por cierto, hacen que las calles sean elementos urbanos disfrutables.